房地产租赁活动中，纠纷的预防往往比事后解决更具实际价值，而租赁前的全面审查是筑牢防线的步。主体资格审查需贯穿出租方与承租方两端。对于出租方，若为企业主体，需核查营业执照所载经营范围是否包含房屋租赁业务，法定代表人身份证明与公章是否一致，尤其要注意公司决议文件中是否明确授权具体人员办理租赁事宜。个人出租方则需核验身份证原件与房产证登记信息是否匹配，若房屋为共有财产，还需取得所有共有人亲笔签署的同意出租书面文件，避免因“无权处分”导致合同效力瑕疵。

权属审查是租赁安全的核心环节。承租方应要求出租方提供房产证原件，通过不动产登记中心查询确认权属状态，重点排查是否存在抵押、查封等权利限制。若房屋处于抵押状态，需取得抵押权人书面同意出租的文件；若存在查封记录，此类房屋租赁可能面临随时被执行的风险，应果断规避。同时，需核实房屋实际用途与规划用途是否一致，商业用房需确认是否具备消防验收合格证明，住宅用房则要避免被擅自改为经营性场所，否则可能因违反行政法规导致合同无法继续履行。

合同履行过程中的证据留存，是应对潜在纠纷的关键支撑。租金支付凭证需形成完整链条，通过银行转账时应在备注栏注明“XX小区X号楼X单元房屋202X年X月租金”，同时要求出租方出具加盖公章或个人签名的收据，两者相互印证可避免“已付款却无凭证”的争议。日常沟通记录需注重形式合法性，微信、短信等电子聊天记录应完整保存原始载体，涉及重要事项（如租金调整、维修通知）时，建议同步发送书面函件并通过快递邮寄，留存快递面单与签收记录，确保通知义务已实际履行。

房屋状况证据的固定应贯穿租赁全周期。入住时需对房屋内家具、电器、墙面、地面等进行全方位拍照或录像，标注日期后由双方签字确认作为附件，避免退租时因“自然损耗”与“人为损坏”界定不清引发纠纷。租赁期间的维修行为，无论是出租方履行维修义务还是承租方自行维修后主张费用，均需保留维修合同、付款凭证、维修前后对比照片等，明确维修项目与费用构成。若涉及合同条款变更，如租金减免、租期延长等，务必签订书面补充协议，避免仅以口头约定作为依据，防止事后对方反悔导致举证不能。

租金支付纠纷是最常见的租赁矛盾之一，其应对需兼顾合规性与灵活性。承租方若因资金周转困难需延期支付租金，应在约定付款日前书面告知出租方，说明延期理由与具体付款时间，争取签订延期协议，避免直接拖欠触发违约条款。出租方面对拖欠情形，不可直接采取断水断电等过激措施，而应先发送正式催缴函，明确欠款金额、逾期天数及违约责任，若催缴后仍未支付，可依据合同约定解除合同，但需提前通知承租方并保留通知证据，确保解约程序合法。

房屋维修责任纠纷的处理，首先要明确责任划分。合同中应具体约定维修范围，如自然老化的水管、电路由出租方负责，因承租方使用不当导致的门窗损坏则由承租方承担。若出租方拒不履行维修义务，承租方需先书面催告并给予合理期限，催告后仍未处理的，承租方可自行维修，维修费用凭票据向出租方追偿，此时需注意维修价格的合理性，避免因过度维修产生额外争议。若因房屋维修不及时导致承租方财产损失，如屋顶漏水损坏家具，承租方需留存损失清单、维修记录及因果关系证明，以此主张赔偿。

转租纠纷的核心在于转租行为的合法性。未经出租方书面同意的转租行为，出租方有权解除原租赁合同，次承租方的损失需向转租方追偿。因此，次承租方在签订转租合同时，应要求转租方提供出租方同意转租的书面文件，并与出租方核实文件真实性。若转租合同中约定了转租期限，其截止日期不得超过原租赁合同的租期，否则超出部分无效。出租方若发现非法转租，应在知道或应当知道转租事实之日起六个月内行使解除权，逾期则可能丧失该权利。

提前解约纠纷的应对，需紧扣合同约定与法定事由。若一方因自身原因需提前解约，应优先依据合同中关于违约金的条款执行，如“提前解约需支付相当于一个月租金的违约金”，同时配合完成房屋交接手续，避免因物品滞留或费用未结清扩大损失。因不可抗力导致合同无法继续履行的，如房屋因地震损毁，双方均可主张解除合同且无需承担违约责任，但需及时通知对方并提供不可抗力证明，如政府发布的灾害公告。

庭审阶段的胜负往往取决于证据组织与陈述逻辑。证据应按“时间顺序+争议焦点”分类整理，将合同原件、付款凭证、沟通记录等核心证据单独列出，标注每份证据的证明目的。例如，在租金纠纷中，需将“催缴函+快递签收记录+逾期付款记录”组合呈现，形成完整证据链。庭审陈述时应围绕合同条款展开，清晰说明“合同约定了什么”“实际履行情况如何”“对方违约点在哪里”，避免偏离核心事实的情绪化表达。

质证环节需精准把握证据三性。对对方提交的证据，首先核查真实性，如质疑收据签字并非出租方本人所签，可申请笔迹鉴定；其次判断关联性，若对方提交与本案无关的过往纠纷材料，可主张不予采纳；最后审视合法性，如非法录制的录音录像，因侵犯隐私权可能被排除使用。

调解是庭审中高效解决纠纷的途径。在法官主持下，可根据实际情况适当让步，如承租方同意支付拖欠租金，出租方放弃追究违约金，通过达成调解协议快速终结程序，减少时间与经济成本。但若对方提出的条件明显违背合同约定或法律规定，应坚持诉讼主张，避免因盲目妥协导致权益受损。

房地产租赁纠纷的处理，本质是对合同约定、法律规定与实际履行情况的综合考量。从租赁前的审慎审查到履行中的证据留存，从纠纷发生后的理性应对到庭审中的有效举证，每个环节的细致操作，都是提高胜诉概率的重要支撑。无论是出租方还是承租方，唯有坚持依法履约、注重证据保存，才能在纠纷来临时占据主动，更大限度维护自身合法权益。